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Manfred Harner, Verbandsvorsitzender
Wohnungsknappheit in Freiburg - der neue Stadtteil Dietenbach
Der Verbandsvorsitzende Manfred Harner dankte den zahlreichen Mitgliedern für ihr Kommen und ging in seiner Eröffnungsrede zunächst auf den neuen Stadtteil Dietenbach ein. Inzwischen sei der Spatenstich – sogar in Anwesenheit des Bundeskanzlers – vollzogen. Aber nicht nur die Bauern waren da, sondern auch Haus & Grund Freiburg!
Bis die ersten Wohnungen gebaut und dem Wohnungsmarkt zugeführt werden, werde es - so Harner - noch einige Jahre dauern. Harner bezweifelte, ob der Wohnraum dann allerdings bezahlbar sein wird, egal zur Miete oder zum Kauf. Denn hinter vorgehaltener Hand würde schon von Quadratmetermieten von 20 € gesprochen. Grund für diese Annahmen seien die exorbitant gestiegenen Baupreise, mit verursacht durch immer höhere Standards durch die öffentliche Hand. Harner forderte daher: weniger Vorschriften, runter mit den überzogenen behördlichen Vorgaben und wirklich Schaffung von preiswertem Wohnraum, den sich auch eine Durchschnittsfamilie leisten könne.
Als die Ampel-Koalition vor 2 Jahren ihren Koalitionsvertrag verabschiedete und mit dem Regieren begann, war von dem Bau von 400.000 Wohnungen pro Jahr die Rede. Davon ist Deutschland – so Harner - meilenweit entfernt. Der Mangel an Wohnraum sei so groß wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Die Baugenehmigungszahlen sind auf breiter Front eingebrochen. Gleiches gilt auch für die Sanierungsquote im Gebäudebestand. Hohe Kosten und Bürokratie würden schlichtweg den Wohnungsbau ausbremsen. Auch die hohe Inflation - verbunden mit steigenden Zinsen - habe dazu beigetragen. Hinzu komme die Verunsicherung vieler Eigentümer, hervorgerufen durch fehlende Planungssicherung für Investitionen und ein nach wie vor überreguliertes Mietrecht.
Harner forderte daher ein Umdenken im Wohnungsbau. Weniger Vorschriften und mehr Förderung sei notwendig. Es bedarf dringend weiterer Anreize, wie zum Beispiel einer Entlastung bei der Grunderwerbsteuer. Dadurch könnten die Kosten für Haus- und Wohnungskäufer wirksam gesenkt und deren Eigenkapitalbasis gestärkt werden.
Gebäudeenergiegesetz
Scharfe Kritik übte Harner am Gesetzgebungsprozess zum neuen Gebäudeenergiegesetz, den man nur als dilettantisch bezeichnen könne. Das Gezerre und Gezeter schon im Vorfeld sei ein Armutszeugnis für die Ampel-Regierung gewesen. Man habe zwischendurch den Eindruck gewinnen können, dass das ganze Gesetzesvorhaben von der Wärmepumpenlobby gesponsert werde. Das ideologisch motivierte Vorgehen habe viel Porzellan zerschlagen. Wertvolles Vertrauen und Glaubwürdigkeit seien – so Harner - verspielt worden.
Auch wenn der überarbeitete Entwurf einige Härten abfedere, bei der Technologieoffenheit nachgebessert wurde und die Koppelung mit der kommunalen Wärmeplanung vorsähe, kritisierte Harner das Gesetz als völlig misslungenen Versuch, die Wärmewende hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand mit der Brechstange zu erzwingen. Dass die energetische Sanierung hin zu einem klimaneutralen Gebäudebestand notwendig sei, dürfte unstreitig sein. Aber nicht alle Maßnahmen, die die Politik den Eigentümern auferlegen möchte, seien – so Harner - auch zielführend. Harner forderte deshalb von der Politik, die Lasten gleichmäßig auf alle zu verteilen, wenn es ihr mit dem Klimaschutz ernst sei. Im Moment würden die Hauseigentümer einen Großteil der Zeche zahlen.
Grundsteuerreform
Zur Erinnerung: das Bundesverfassungsgericht hat das geltende Grundsteuergesetz für verfassungswidrig erklärt. Vom Land Baden-Württemberg wurde deshalb ein neues Landesgrundsteuergesetz verabschiedet, das zum 01.01.2025 in Kraft tritt. Viel Zeit bis dahin sei also nicht mehr. Haus & Grund hält das Grundsteuergesetz von Baden-Württemberg aus verschiedenen Gründen für verfassungswidrig. Entsprechende Gerichtsverfahren, die von Haus & Grund unterstützt werden, seien nach Harner bei den Finanzgerichten anhängig. Aber die Finanzbehörden würden mauern, wohl aus gutem Grund.
Harner wies darauf hin, dass die Grundsteuerreform drastische Auswirkungen auf das bezahlbare Wohnen in Freiburg haben wird. Daher wurden gemeinsam mit den Freiburgern Wohnungsbaugenossenschaften die Mitglieder des Gemeinderates der Stadt Freiburg angeschrieben und die entsprechenden Bedenken dargelegt. Es ging vor allem um die Frage, welchen Grundsteuerhebesatz Freiburg ab 2025 bekommen wird. Denn davon hängt letztendlich die Höhe der neuen Grundsteuer ab. Freiburg zählt zu den Gemeinden im Bundesgebiet mit dem höchsten Grundsteuerhebesatz.
Harner merkte an, dass die Reaktionen hierauf bescheiden waren. Die Stadt habe lediglich mitgeteilt, dass man hierzu im Moment noch nichts sagen könne. Für Harner eine Unverschämtheit. Er vermutete, dass der wahre Grund dafür die Kommunalwahl im Juni sei. Harner richtete daher die herzliche Bitte an die Mitglieder, zur Kommunalwahl zu gehen und die Kandidaten auch zu fragen, wie sie es mit der Grundsteuer und dem Grundsteuerhebesatz halten.
Stephan Konrad, Geschäftsführer
Geschäftsbericht 2023
In seinem Geschäftsbericht beleuchtete Geschäftsführer Stephan Konrad das Geschäftsjahr 2023, das von einer Vielzahl an Problemen gekennzeichnet war. Besonders viel Raum hat das sog. Heizungsgesetz eingenommen, das private Eigentümer in seiner Ursprungsform völlig überfordert hätte. Konrad dankte in diesem Zusammenhang auch den Mitgliedern, die immer wieder Beispiele aus der Praxis beisteuern, die für die politische Diskussion von unschätzbarem Wert sind.
Das Beratungsvolumen lag 2023 erneut auf hohem Niveau. Die Intensität der Beratungen war ebenfalls unverändert hoch. Hinzu kam die Schwierigkeit, dass sich die rechtlichen Rahmenbedingungen häufig mit hoher Geschwindigkeit verändern. Deutlich zurückgegangen ist die dagegen Finanzierungsberatung. Dies ist schlicht ein Ausdruck der drastisch verschlechterten Finanzierungskonditionen.
2023 standen vor allem digitale Entwicklungen im Fokus. Der Funktionsumfang der Telefonanlage konnte erweitert und das neue Mitgliederverwaltungsprogramm in der Anwendung verbessert werden. Ferner wurde ein digitales Diktiersystem für die Rechtsberatung eingeführt. Die Homepage wurde im Mitgliederbereich um eine neue Rubrik zum Thema „Energie“ erweitert. Zudem wurde die IT-Betreuung auf neue Füße gestellt und diesem Kontext auch IT-Sicherheit deutlich verbessert. Regelmäßig wurden im Berichtsjahr Medieninformationen zu relevanten, aktuellen wohnungspolitischen Themen an die Presse herausgegeben. Zusätzlich wurden aktuelle Informationen und Stellungnahmen auch auf der Homepage veröffentlicht. Um dem Social-Media Trend gerecht zu werden, wurden 2023 bei Instagram rund 50 Posts veröffentlicht. In 2024 wurde der Social Media Bereich um Facebook ergänzt und der Auftritt zusätzlich professionalisiert.
Die Mitgliederentwicklung war im Berichtsjahr wieder sehr erfreulich. Konrad wies darauf hin, dass die Mitgliederzahl im Jahr 2023 um 203 Mitglieder auf 6.179 Mitglieder gesteigert werden konnte. Das zweitbeste Ergebnis im Landesverband Haus & Grund Baden! Um der durch das Mitgliederwachstum bedingten Nachfrage bei der Rechtsberatung gerecht zu werden, steht dem Verband seit Juni 2023 Frau Rechtsanwältin Emmel zur Seite. Für die Energieberatung konnte Dr. Andrew Mondon als neuer Energieberater gewonnen werden.
In Sachen Grundsteuer erläuterte Konrad den aktuellen Verfahrensstand der Musterklagen. Es bleibt abzuwarten, wie der erste mündliche Verhandlungstermin vor dem Finanzgericht am 12.06.2024 verläuft. Dessen ungeachtet muss die Stadt Freiburg – so Konrad – beim künftigen Hebesatz Farbe bekennen. Er verwies in diesem Zusammenhang auf mehrere Vorstöße gegenüber der Stadt Freiburg, die zusammen mit den Baugenossenschaften unternommen wurden.
Benedikt Oberkirch, stv. Verbandsvorsitzenden
Erläuterung des Jahresabschlusses 2023
In seiner Erläuterung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung ging der stellvertretende Verbandsvorsitzende, Benedikt Oberkirch, auf die Geschäftszahlen des Jahres 2023 ein. Er konnte aufgrund des guten Jahresabschlusses ein positives Fazit ziehen. Haus & Grund Freiburg ist solide aufgestellt!
Monika Strub, Kassenprüferin
Kassenprüfung – Entlastung des Vorstands
Monika Strub hatte es zusammen mit Julia Hilgendorf am 17.04.2024 übernommen, die Kasse des Verbands und die Buchhaltung zu prüfen. In ihrem Kassenprüfungsbericht stellte Monika Strub fest, dass eine geordnete Buchhaltung vorliegt. Es gab keinerlei Beanstandungen. Der Vorstand wurde deshalb von den anwesenden Mitgliedern einstimmig entlastet.
Von links: Manfred Harner, Julia Hilgendorf, Monika Strub, Stephan Konrad
Wahl der Kassenprüferinnen
Turnusmäßig waren die Kassenprüferinnen neu zu wählen. Monika Strub, Julia Hilgendorf und Alexandra Schick (als Ersatzkassenprüferin) kandidierten erneut. Alle Kandidatinnen wurden von der Mitgliederversammlung einstimmig gewählt. Vorsitzender Harner und Geschäftsführer Konrad gratulierten den gewählten mit einem Blumenstrauß.
Felix Schneider, Referent
Vortrag zum Gebäudeenergiegesetz
Das Gebäudeenergiegesetz war im Jahr 2023 die gesetzliche Neuregelung schlechthin, die die Immobilieneigentümer am meisten umgetrieben hat. Der Zickzackkurs der Bundesregierung hat viele Eigentümer massiv verunsichert. Dem Referenten Felix Schneider, Technischer Projektleiter bei der Agentur für Klimaschutz für den Kreis Tübingen, ist es jedoch gelungen, in einem lebhaften Vortrag die wichtigsten Eckpunkte des neuen Gebäudeenergiegesetzes zu beleuchten. Er hat die neuen Regelungen durch die Brille des Praktikers anschaulich, aber auch differenziert, referiert, sodass man endlich das Gefühl hatte, die Neuerungen auch zu verstehen.
Anhand von praxisnahen Fallbeispielen erläuterte er die Auswirkungen des „Heizungsgesetzes“ auf die privaten Immobilieneigentümer. Viele Mitglieder nutzen den Vortrag für Nachfragen zur eigenen Situation. Schneider stellte aber auch klar, dass man jedes Gebäude individuell betrachten müsse. Es gebe keine Standardlösungen. Dies gelte insbesondere für sehr alte oder auch denkmalgeschützte Häuser.
